房产代持的风险规避（上）

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深圳“7·15”限购政策出台后，不少在深圳生活的人不是失去了购房资格，就是购房的首付比例被提高，甚至不少在深圳奋斗多年的人因为社保中断与想买的房子失之交臂了，于是就想出代持的方式来购置房产。

前不久，王明购买了深圳市南山区的一处房产，但是因为限购，王明并没有购买房产的资格，所以王明用了表弟李伟的名义购房，双方签订了代持协议并办理公证，约定房产实际权利人为王明，每月的贷款由王明进行偿还。

而后，表弟李伟因为资金周转困难，便将该房按照市场价进行出售给杨婷，杨婷依法取得了房屋的所有权并完成了交付。

王明得知后将房产代持协议和公证书拿出，请求法院确认杨婷和李伟的买卖合同无效，法院审理认为：买方为善意第三人，判决王明败诉。

这对王明来说简直是晴天霹雳，两份判决像是闪电一样一下又一下的砸中了王明，王明不仅失去房子，还要支付房屋补偿款给前妻，赔了夫人又折兵。而这一切都是因为在房屋代持过程中没有做好风险的防控。

而此时王明婚姻出现了裂痕，妻子小萌提起了离婚诉讼并要求分割房产一半市值450万元。

法院经审理准予离婚，小萌按比例享有房产份额450万元，但因房屋所有权人已经变更，遂由王明作价返还给小萌。

这对王明的生活无疑是雪上加霜...

关于代持协议的效力，现在的通说是认为只要不影响法律法规的强制性规定，代持协议则合法有效。

在实践中，北京高院以指导意见的形式附条件地认可了这种房屋代持行为，但底线是不能违反相关政策、法规的规定。

代持协议的核心条款只有一个，就是甲乙双方确认房产的实际所有权人是甲方或乙方，对方只是代为持有。

而在这房产代持的大浪潮中我们应当理清的是风险何在？

01

代持人与实际出资人的亲属关系问题

正如我们上面例子所描述的，一旦面临了婚姻变故或者是人身风险的时候，其财产也就面临被分割与被继承的风险，而被代持的房产往往是极易纠缠不清的。

02

代持人的诚信问题

随着房价的涨幅，代持人会有想要将房产占为己有的风险。

若此时代持人以合理的价格出卖了房产给善意第三人，那实际出资人则已经失去了房屋，只能根据代持协议寻求赔偿。

而若没有有效的代持协议，则此时的风险则将可能无法把控。

03

代持人的经济问题

代持人自身有债务危机，代持人的债权人是有权对其名下的财产主张权利的，包括代持人所代持的房产。

此时实际出资人将会处于一个被动的局面。

这些风险都不可避免吗？其实我们可以将风险把握在自己的手里，将风险降到最低。

下期我们谈谈该如何规避房产代持的风险。

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